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Devant l'essor du e-commerce, l'immobilier logistique en pleine transformation
Devant l'essor du e-commerce, l'immobilier logistique en pleine transformation

D’après la FEVAD (Fédération du e-commerce et de la vente à distance) et Médiamétrie, le chiffre d’affaires du e-commerce devrait continuer de progresser pour atteindre 93 Mds€ en 2018 et 100 Mds€ en 2019. Le secteur tire sa croissance de l’augmentation du nombre total de transactions électroniques (+ 20 %) qui a atteint 1,2 milliard en 2017 et du montant annuel déboursé par chaque e-client, qui est passé à 2 200 € fin 2017 (+ 200 € en un an). La FEVAD dénombrait par ailleurs 173 000 sites marchands actifs en France fin 2017, soit une augmentation de 10 % en un an.

L'immobilier logistique, un secteur dynamique et stratégique

Le secteur de l’immobilier logistique connait un essor depuis cinq ans et son attractivité ne devrait pas tarir,. La croissance économique retrouvée et le développement accru du e-commerce ont profité au secteur, qui a atteint un record en 2017 avec près de 4 millions de m² transactés en France. En cinq ans, la demande placée a quasiment doublé.

« L’activité transactionnelle des neufs premiers mois de 2018 ralentit (- 20 % par rapport aux neufs premiers mois de 2017) mais cette tendance ne devrait cependant pas perdurer : l’e-commerce ne cesse de gagner des parts de marché et le territoire français reste une localisation stratégique pour desservir les bassins de vie nationaux mais aussi européens ».

La logistique en France est largement représentée par les opérations de plus de 10 000 m². L’Ile-de-France attire les grandes transactions, puisque depuis cinq ans la demande placée des plus de 10 000 m² dépasse systématiquement les 75 % de la demande placée totale de la région. En 2017, cette part s’est envolée avec près de 90 % de la demande placée (soit 1,6 million de m²) et l’année en cours confirme la tendance (80 % de la demande placée francilienne).

La grande distribution a toujours été un acteur incontournable de la logistique, mais la croissance du e-commerce redistribue la demande du secteur. Ces deux catégories d’acteurs ont fortement contribué à l’excellente année 2017, marquée par un record de transactions XXL. Près de la moitié de ce volume concerne des entrepôts dédiés à la grande distribution, avec par exemple la construction de 177 500 m² d’entrepôts pour Conforama dans la Seine-et-Marne ou encore l’installation de Weldom(groupe ADEO, ex Leroy Merlin) sur 82 500 m² à Breuil-le-Sec dans l’Oise. Un tiers des surfaces a concerné des entrepôts dédiés au e-commerce. Ainsi, Amazon a lancé la construction de sa méga plateforme à Brétigny-sur-Orge (Essonne) pour un total de 142 000 m² ; Cdiscount s’est installé sur le Parc d’activités de l’A5-Sénart sur 62 000 m² et Delticom (spécialiste de la vente de pneus en ligne) a signé une VEFA sur 100 000 m² dans le département du Haut-Rhin.

Faire évoluer l'entrepôt classique pour le e-commerce

Afin de répondre de manière efficiente à la consommation croissante sur le net, les acteurs du e-commerce et de la logistique testent depuis quelques années de nouvelles solutions, rapporte Colliers. Aussi, l’entrepôt se réinvente pour optimiser l’espace et augmenter la productivité.

« Avec l’essor du e-commerce, de nouvelles formes d’entrepôts apparaissent : du mastodonte, l’entrepôt « XXL », implanté dans les zones logistiques périphériques à de petites unités proches des bassins de consommation, les besoins se sont accrus pour faire face à l’augmentation des volumes, ainsi qu’aux problématiques de livraison et de gestion de flux ».

Le futur entrepôt Amazon de Brétigny devrait par exemple stocker 20 millions d’articles environ et permettre une desserte du bassin francilien (deuxième bassin de consommation en nombre de commandes en Europe), mais également une desserte européenne, compte tenu de la bonne connexion en transport du secteur.

« Au-delà de l’effet de mode, l’entrepôt à étages répond à la problématique de rareté foncière à proximité des bassins de vie, estime Grégory Blouin, président de Virtuo. L’entrepôt Amazon de Brétigny de 142 000 m² est construit sur 16 hectares de foncier. S’il n’y avait pas eu d’étage, le bâtiment aurait consommé 30 hectares. »

L’entrepôt à étage semble également répondre à l’enjeu d’instantanéité, selon Colliers mais surtout à la problématique foncière de plus en plus prégnante en milieu urbanisé : « En termes techniques, l’entrepôt à étage permet de sectoriser les différents espaces de stockage et de picking, ainsi que de limiter l’espace pris pour le chargement des véhicules. »

Si le manque de foncier et d’entrepôts répondant aux besoins croissants du e-commerce est un frein à l’activité logistique, de nombreux acteurs tentent de trouver des solutions répondant à la massification des flux et à la livraison des bassins de consommation. Parmi ces solutions, on note l’utilisation de locaux d’activités situés en entrée de ville, comme le parc d’activités de Bercy-Charenton, ou encore les entrepôts du boulevard Ney, dans le 18e arrondissement de Paris, dans lesquels Amazon a installé les marchandises livrées avec l’offre Prime Now.

« Ma conviction est que nous sommes sans doute en train de construire l’immobilier du commerce de demain dans une acception assez large, estime Jonathan Sebbane, directeur général de Sogaris Au fond, un espace de logistique urbaine, ce n’est rien d'autre qu'un magasin dont la vitrine est un site internet. »

Source : www.businessimmo.com

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