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Études de marché
Le marché de la logistique et des parcs d'activités en retrait après 9 mois
Le marché de la logistique et des parcs d'activités en retrait après 9 mois

Le marché de la logistique et des parcs d'activités en France observe des performances en retrait en comparaison des records de 2017. Une pénurie de demande placée en première couronne pour les locaux d'activités entraine un report sur la seconde couronne, et des investissements essentiellement portés par des capitaux internationaux.

Après une année 2017 frénétique avec 4,7 millions de m2 placés, les 9 premiers mois de 2018 s'affichent en retrait sur le plus de 5 000 m2, avec -17% du volume nationale, sur un an, à période comparable. Cette baisse s'explique notamment par le faible niveau de développements des clés en main. Toutefois, ces 3 premiers trimestres sont à relativiser car le marché reste très nettement au-dessus de la tendance des 10 dernières années.

C'est en Île-de-France que le retrait est le plus visible malgré une commercialisation forte des produits de seconde main jamais égalée. On observe par ailleurs la vitalité des régions prime, entrainée par la région lyonnaise sur un rayon sans cesse élargi et par le sud du Pas-de-Calais grâce notamment aux logisticiens. Avec l'Île-de-France et les régions, on peut anticiper une fin d'année 2018 entre 3,5 et 3,7 millions de m2 placés.

Enfin, il est à noter une raréfaction des entrepôts XXL dans les transactions à l'échelle des 9 mois, mais leur retour dès 2019 est d'ores et déjà certain avec de nombreux projets conséquents.

Un atterrissage à plus de 930 000 m2 pour le marché de l'activité francilien

La demande placée des parcs d'activités sur les 3 premiers trimestres 2018 est parfaitement stable en volume avec 658 200 m2 pour 453 transactions. On note une résilience du marché, seul le nombre de transactions est en baisse sur des actifs de tailles importantes.

On note également une appétence des utilisateurs pour l'acquisition dans un marché contraint, avec un report de la vente sur le locatif. Entre 2015 et 2018, la part de l'offre de qualité dans le neuf et restructuré a plus que doublée, passant de 4% à 9 % du stock disponible.

Concernant la demande placée en parcs d'activités, celle-ci est à un niveau assez faible - 92 300 m2 et 94 transactions - dû à un manque d'offres disponibles et non à une faiblesse de la demande. On constate un ralentissement de la production aux 3 premiers trimestre 2018 : très peu de projets lancés en 1ère couronne faute de trouver un doncier éligible. Sur la seconde couronne, ce ralentissement correspond à une respiration pour les développeurs après deux années très actives. La rareté s'amplifie en première couronne avec un taux de vacance inférieur à 4 %.

2018 voit par ailleurs l'envolée des loyers de parcs en première couronne avec un bond de 25 % de la valeur locative moyenne.

Des volumes records pour l'investissement logistique

Le marché de l'investissement logistique en France se porte bien avec un cycle au plus haut depuis longtemps. Sa bonne forme est notamment due aux investissements étrangers : 82 % des investissements sont étrangers  et majoritairement américains. Les parcs d'activités et la logistique atteignent de sommets avec 13 % des volumes totaux (comprenant les locaux d'activités, la logistique, les bureaux et les commerces).

Ce taux s'explique par le report des autres investissements sur ces actifs dans le but d'obtenir des rendements plus élevés. Signe de l'attractivité de ce marché, les volumes 2018 sont attendus en hausse et les taux prime en baisse.

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